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Aktuelles zum Zinsniveau in der Baufinanzierung von Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern
Ralf Mispagel, Sie sind Finanzierungsexperte in der Allianz Hauptvertretung Mögebier & Kollegen in Hameln. Im Augenblick träumen viele Bürger von einem Eigenheim oder wollen sich eine Immobilie als Geldanlage zulegen. Welche Argumente sprechen dafür, sich in der heutigen Zeit eine Immobilie zu finanzieren?
Durch die Finanzmarktkrise ist eine eigene Immobilie gleich doppelt interessant. Zum einen gilt sie als krisensichere Geldanlage, man spricht deshalb gerne von „Betongold“. Die Immobilie schützt seinen Besitzer vor Inflation und ist eine gute Alternative in Sachen Altersvorsorge. Der Plan, im Rentenalter keine hohen Mieten mehr zu zahlen oder – im Falle einer Anlage – Mieteinnahmen zu generieren, ist natürlich verlockend.
Zum anderen ist, auch wegen der Krise, der Zinssatz für Finanzierungen so niedrig wie noch nie. Beim aktuellen Zinsniveau ist der Kauf einer Immobilie viel leichter realisierbar. Trotzdem muss eine Finanzierung stets im Rahmen der individuellen finanziellen Möglichkeiten ablaufen. Potentielle Risiken müssen erkannt und minimiert werden. Das geht natürlich am besten mit einer persönlichen Beratung.
Wovon hängt der Zinssatz für meine Immobilie ab?
Das ist nicht so einfach zu erklären, denn der Zinssatz hängt von sehr vielen Parametern ab. Grundsätzlich kann ich aber sagen, dass die Marktgegebenheiten, die Dauer der Zinsfestschreibung und das eingesetzte Eigenkapital eine bedeutsame Rolle spielen. Durch ein höheres Eigenkapital, also durch die vom Käufer selbst eingebrachte Geldsumme, reduziert sich das Risiko der Bank. Auch das Finanzierungsvolumen sinkt, was die Kreditgeber dann mit einem niedrigeren Zins belohnen können.
Ebenfalls ist der Tilgungssatz von großer Bedeutung. Da gilt dasselbe wie beim Eigenkapital. Je mehr ich zur Tilgung leiste, desto früher kann ich meinen Kredit abbezahlen und desto niedrigerist nicht nur der Zinssatz, sondern auch der Gesamtzinsaufwand.
Bei der Zinsbindung ist die Sache etwas komplizierter. Normalerweise gilt die Regel: „Je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger ist der Zinssatz.“ In einer Niedrigzinsphase empfiehlt es sich allerdings, sich die günstigen Zinskonditionen durch eine langfristige Zinsbindung zu sichern. Ich sage immer: Welche Art von Finanzierung passt, sollte nicht ausschließlich auf der Grundlage des Zinssatzes entschieden werden. Das ist viel zu kurz gedacht. Die richtige Baufinanzierung ist echte Maßarbeit. Ein Anzug sitzt auch nur wirklich gut, wenn er für seinen Besitzer passgenau maßgeschneidert wurde.
Mit welcher Zinsentwicklung müssen wir in den nächsten Jahren rechnen?
Die zukünftige Entwicklung der Markt-Zinsen ist nur sehr schwer vorherzusagen. Für Immobilienkäufer ist es daher sehr wichtig, die optimale Zinsbindung für sich zu finden. Angebote mit einer Zinsbindung von bis zu 40 Jahren sollten für jeden Kunden interessant sein. Denn selbst bei weiter fallenden Zinsen besteht nach 10 Jahren (Kündigungsfrist 6 Monate) ein Sonderkündigungsrecht und der Ausstieg ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist vorzeitig möglich.
Die Zinsen befinden sich schon seit längerer Zeit auf historisch niedrigem Niveau. Kurzfristig sehe ich keine hohen Steigerungsraten. Mittel- bzw. langfristig wird aber mit einem Zinsanstieg zu rechnen sein. Und da eine Immobilienfinanzierung leicht mal über 20, 30 oder auch 40 Jahre laufen kann, sollte man besser nicht davon ausgehen, dass alles so bleibt wie es ist.
Ein Blick ins Internet oder in Fachzeitschriften verrät, dass es unzählige Finanzierungsmöglichkeiten gibt. Welche Finanzierungsart empfehlen Sie?
Sie sagen es: Es gibt eine Vielzahl von Finanzierungsmöglichkeiten. Die Art der Finanzierung hängt ganz von den Möglichkeiten und Wünschen des Kunden ab. Es kommt immer darauf an, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und für welche Laufzeit sich der Kunde entscheidet.
Mein Rat für alle, die sich konkret für eine Finanzierung interessieren: Einfach einen persönlichen Beratungstermin machen. Dann können wir gemeinsam und in aller Ruhe das beste persönliche Finanzierungskonzept erarbeiten. Finanzierungen sind immer individuell und sollten daher gut durchdacht sein.
Ich möchte mich erst einmal ganz allgemein informieren, was ich mir leisten kann. Wie finde ich dies am besten heraus?
Die solide Basis für eine nachhaltige Finanzierung ist der Haushaltsplan. Er zeigt, wie viel Geld ich im Monat für einen Kredit zur Verfügung habe. Dazu müssen einfach nur die Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt werden. Der Haushaltsplan dient dann als Grundlage zur Errechnung des Kaufpreises. In meiner langjährigen Beratungstätigkeit ist dies immer die Voraussetzung für eine solide Finanzierung.
Welche Vorteile habe ich bei einer Finanzierung über die Allianz?
• Zinsfestschreibungen bis 40 Jahren möglich
• Top-Konditionen/Sonderkonditionen z.B. bei Forward-Darlehen
• Rückzahlungsrecht zum Beispiel bei Umzug/Arbeitgeberwechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung
• Best Ager–Darlehen können frei verwendet werden (z.B. Aufstockung Rente)
